Durée maximale d'un prêt immobilier en France en 2026 : 25 ans (27 pour le neuf)
En France, la durée maximale d'un prêt immobilier est de 25 ans (300 mensualités), fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Une seule exception : les achats en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et les projets de construction peuvent atteindre 27 ans, grâce à un différé d'amortissement de 2 ans maximum pendant la phase de chantier.
Ce guide explique la règle, son exception, et surtout ce que la durée change concrètement pour vous : mensualité, taux et coût total du crédit, avec un exemple chiffré sur 200 000 €.
Testez l'effet de la durée sur votre budget avec notre simulateur de prêt immobilier : ajustez la durée entre 15 et 25 ans et voyez la mensualité et le coût total se recalculer en direct.
La règle HCSF : 25 ans maximum
Depuis janvier 2022, le HCSF impose aux banques deux limites contraignantes sur l'octroi des crédits immobiliers :
- un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise ;
- une durée maximale de 25 ans.
Ces deux règles sont détaillées dans notre guide des règles HCSF 2026. La durée de 25 ans correspond à 300 mensualités et s'applique à l'immense majorité des dossiers : achat dans l'ancien, achat d'un logement neuf déjà livré, ou investissement locatif.
L'exception VEFA et construction : jusqu'à 27 ans
La durée peut monter à 27 ans dans deux cas précis :
| Type d'opération | Durée maximale | Différé d'amortissement |
|---|---|---|
| Ancien | 25 ans | Non |
| Neuf déjà livré | 25 ans | Non |
| VEFA (achat sur plan) | 27 ans | 2 ans |
| Construction de maison | 27 ans | 2 ans |
| Investissement locatif | 25 ans | Non |
Dans ces situations, les 2 années supplémentaires correspondent à un différé d'amortissement : pendant la construction ou la livraison, vous ne remboursez pas encore le capital. La durée d'amortissement effective reste donc de 25 ans, avec 2 ans de différé en amont. Au-delà de ces cas, une durée supérieure à 25 ans relève de la marge de dérogation HCSF de 20 %, en pratique très rarement mobilisée sur le critère de la durée.
Durée et mensualité : l'impact sur votre budget
Allonger la durée fait baisser la mensualité — c'est le principal levier pour rester sous les 35 % d'endettement. Reprenons un prêt de 200 000 € au taux moyen de juillet 2026, assurance à 0,34 % comprise :
| Durée | Taux (juillet 2026) | Mensualité (assurance comprise) | Coût total du crédit (intérêts + assurance) |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,20 % | 1 457,15 € | 62 288 € |
| 20 ans | 3,30 % | 1 196,14 € | 87 074 € |
| 25 ans | 3,40 % | 1 047,22 € | 114 167 € |
Passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité de 410 € par mois (1 457 € → 1 047 €), ce qui peut faire entrer un dossier sous le plafond des 35 %. Ces mensualités correspondent exactement à nos pages 200 000 € sur 15 ans, sur 20 ans et sur 25 ans.
Durée et coût total : la contrepartie
La durée qui soulage la mensualité alourdit fortement le coût total. Sur le même prêt de 200 000 €, le coût du crédit passe de 62 288 € sur 15 ans à 114 167 € sur 25 ans, soit +51 879 € (+83 %) pour deux raisons cumulées :
- Vous payez des intérêts plus longtemps : les intérêts seuls passent de 52 087 € (15 ans) à 97 166 € (25 ans).
- Le taux est plus élevé sur les longues durées (voir ci-dessous).
L'arbitrage est donc clair : la durée maximale de 25 ans maximise votre capacité d'emprunt mais maximise aussi le coût. Notre comparatif 15, 20 ou 25 ans détaille ce choix.
Durée et taux : les taux montent avec la durée
Plus la durée est longue, plus la banque prend de risque, et plus le taux est élevé. Les taux moyens de juillet 2026 illustrent cette progression :
| Durée | Taux moyen (juillet 2026) |
|---|---|
| 10 ans | 3,10 % |
| 15 ans | 3,20 % |
| 20 ans | 3,30 % |
| 25 ans | 3,40 % |
L'écart entre 15 et 25 ans (0,20 point) peut sembler faible, mais appliqué sur 10 ans de plus, il pèse lourd dans le coût total. Pour suivre l'évolution des taux, consultez notre article taux immobilier 2026.
Durée et capacité d'emprunt
La durée maximale de 25 ans est aussi le levier le plus puissant pour augmenter votre capacité d'emprunt à revenu constant : à mensualité égale (plafonnée à 35 % de vos revenus), chaque euro « achète » plus de capital lorsqu'il est étalé sur 25 ans plutôt que 15. Le détail chiffré par niveau de salaire est dans notre guide combien emprunter selon son salaire, et vous pouvez calculer votre montant exact avec le simulateur de capacité d'emprunt.
FAQ
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier en France en 2026 ?
25 ans (300 mensualités), fixée par le HCSF. Elle peut atteindre 27 ans pour un achat en VEFA ou une construction de maison, grâce à un différé d'amortissement de 2 ans pendant le chantier.
Peut-on emprunter sur 30 ans en France ?
En principe non : le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans pour le neuf sur plan). Les banques disposent bien d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, applicable aux deux critères HCSF, mais elle est en pratique très rarement mobilisée sur la durée : les prêts sur 30 ans, courants dans d'autres pays, restent exceptionnels en France.
Pourquoi le taux est-il plus élevé sur 25 ans que sur 15 ans ?
Une durée plus longue augmente le risque pour la banque (évolution des taux, solvabilité de l'emprunteur sur le long terme). Elle compense par un taux plus élevé : 3,40 % sur 25 ans contre 3,20 % sur 15 ans au taux moyen de juillet 2026.
Faut-il choisir la durée maximale de 25 ans ?
Cela dépend de votre priorité. La durée de 25 ans réduit la mensualité et augmente la capacité d'emprunt, mais coûte nettement plus cher au total (+83 % de coût de crédit vs 15 ans dans notre exemple). Choisissez la durée la plus courte que votre taux d'endettement de 35 % permet.
Voir aussi
- Durée de prêt immobilier : 15, 20 ou 25 ans ? Impact sur le coût
- Combien emprunter selon son salaire en 2026 ?
- Règles HCSF 2026 : taux d'endettement 35 %, durée 25 ans
- Tableau d'amortissement : exemple, calcul et modèle gratuit
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