Tableau d'amortissement de prêt immobilier : exemple, calcul et modèle gratuit

Un tableau d'amortissement (ou échéancier de prêt) est le document qui détaille, mois par mois, la répartition de chaque mensualité de votre prêt immobilier entre le capital remboursé, les intérêts versés à la banque, l'assurance emprunteur et le capital restant dû. C'est le document de référence pour comprendre exactement ce que coûte votre crédit et décider d'un remboursement anticipé ou d'une renégociation.

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Ce guide donne un exemple chiffré complet sur 200 000 €, la formule de calcul ligne par ligne, la méthode pour lire votre échéancier et les endroits où trouver ou générer votre tableau gratuitement.

Exemple concret de tableau d'amortissement

Prenons un cas standard, au taux moyen de juillet 2026 sur 25 ans :

• Capital emprunté : 200 000 €
• Taux nominal : 3,40 % (taux moyen 25 ans, juillet 2026)
• Durée : 25 ans (300 mensualités)
• Assurance emprunteur : 0,34 % du capital initial, soit 56,67 €/mois
• Mensualité hors assurance : 990,55 €
• Mensualité totale (assurance comprise) : 1 047,22 €

C'est exactement la mensualité affichée sur notre page mensualité d'un prêt de 200 000 € sur 25 ans.

Les 3 premières mensualités

Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû (CRD × taux annuel ÷ 12), et le reste de la mensualité rembourse le capital :

Au mois 1, sur 990,55 € de mensualité (hors assurance), 566,67 € partent en intérêts et seulement 423,88 € remboursent réellement votre dette. La banque perçoit plus que ce que vous amortissez.

Vue année par année

Le tableau complet fait 300 lignes. Voici la synthèse annuelle, qui montre la bascule progressive des intérêts vers le capital :

Sur la durée totale, vous paierez 97 166 € d'intérêts et 17 001 € d'assurance, soit un coût total du crédit de 114 167 € en plus des 200 000 € empruntés. En année 1, les intérêts représentent 57 % de vos versements hors assurance ; en année 25, moins de 2 %.

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Comment calculer un tableau d'amortissement (formule)

Le calcul repose sur la formule d'annuité constante, qui donne la mensualité fixe (capital + intérêts, hors assurance) :

M = C × [ r (1 + r)^n ] / [ (1 + r)^n − 1 ]

où :

• M = mensualité hors assurance,
• C = capital emprunté,
• r = taux mensuel = taux annuel ÷ 12,
• n = nombre de mensualités = durée en années × 12.

Pour notre exemple : C = 200 000 €, r = 3,40 % ÷ 12 = 0,2833 %, n = 300. On obtient M = 990,55 €.

Une fois la mensualité connue, on construit le tableau ligne par ligne :

1. Intérêts du mois = capital restant dû × taux annuel ÷ 12.
2. Capital amorti = mensualité − intérêts du mois.
3. Nouveau capital restant dû = ancien capital restant dû − capital amorti.
4. On recommence au mois suivant avec ce nouveau capital restant dû.

Vérification sur le mois 1 de notre exemple :

• Intérêts = 200 000 × 3,40 % ÷ 12 = 566,67 €
• Capital amorti = 990,55 − 566,67 = 423,88 €
• Capital restant dû = 200 000 − 423,88 = 199 576,12 €

L'assurance s'ajoute à part : sur un contrat calculé sur le capital initial à 0,34 %, elle vaut 200 000 × 0,34 % ÷ 12 = 56,67 €/mois, constante sur toute la durée. La mensualité totale est donc 990,55 + 56,67 = 1 047,22 €.

Comment lire son tableau d'amortissement

Le point clé : les intérêts décroissent et le capital amorti croît à chaque échéance, parce que les intérêts sont recalculés chaque mois sur un capital restant dû qui diminue.

• Les premières années sont dominées par les intérêts. Au mois 1, 57 % de la mensualité (hors assurance) part en intérêts ; en fin de prêt, la quasi-totalité rembourse le capital.
• Le capital restant dû est la colonne la plus utile : c'est la somme que vous devez solder en cas de revente ou de remboursement anticipé.
• Conséquence directe : un remboursement anticipé est nettement plus rentable en début de prêt, quand la part d'intérêts est maximale. Rembourser 20 000 € en année 3 supprime beaucoup plus d'intérêts futurs que le même versement en année 20.

Où trouver son tableau d'amortissement ?

Trois sources, dans l'ordre de fiabilité :

1. L'offre de prêt. Le tableau d'amortissement prévisionnel est obligatoirement annexé à l'offre de prêt (Code de la consommation). C'est le document contractuel de référence.
2. Votre espace client bancaire. La plupart des banques mettent l'échéancier à jour dans l'espace en ligne, en tenant compte des remboursements anticipés ou modulations déjà effectués.
3. Un générateur gratuit. Avant même de signer — ou pour simuler un autre montant, une autre durée ou un autre taux — vous pouvez créer un tableau estimatif en quelques secondes.

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FAQ

Avez-vous un exemple de tableau d'amortissement ?

Oui : pour un prêt de 200 000 € à 3,40 % sur 25 ans avec assurance à 0,34 %, la mensualité totale est de 1 047,22 €. Au mois 1, elle se décompose en 423,88 € de capital, 566,67 € d'intérêts et 56,67 € d'assurance. La section « Exemple concret » ci-dessus détaille les premières mensualités et la vue année par année.

Comment obtenir un tableau d'amortissement gratuit ?

Notre générateur de tableau d'amortissement est entièrement gratuit et sans inscription : vous saisissez le montant, le taux, la durée et l'assurance, et il produit l'échéancier complet mois par mois avec export PDF.

L'assurance emprunteur est-elle incluse dans le tableau d'amortissement ?

Oui, un tableau d'amortissement complet affiche une colonne assurance. Attention à la base de calcul : sur un contrat groupe bancaire calculé sur le capital initial, la cotisation reste constante (56,67 €/mois dans notre exemple) ; sur un contrat en délégation calculé sur le capital restant dû, elle diminue au fil du temps.

Le tableau d'amortissement peut-il changer après la signature ?

Oui. Il est recalculé en cas de remboursement anticipé, de modulation des mensualités, ou si votre prêt est à taux variable (chaque révision de taux modifie la répartition capital/intérêts). Le tableau annexé à l'offre reste prévisionnel : il suppose que vous respectez l'échéancier initial sans modification.

Voir aussi

• Comment calculer ses mensualités de prêt immobilier en 2026
• Remboursement anticipé : pénalités, calcul et stratégies
• Durée de prêt immobilier : 15, 20 ou 25 ans ?
• Générer mon tableau d'amortissement gratuit

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