Taux d'endettement : formule, calcul et exemples concrets 2026
Le taux d'endettement se calcule en divisant l'ensemble de vos charges de crédit (assurance emprunteur incluse) par vos revenus nets mensuels, le tout multiplié par 100. Une personne qui gagne 3 000 € nets et rembourse 900 € de crédits par mois a un taux d'endettement de 30 %. En France, ce taux ne doit pas dépasser 35 % pour obtenir un prêt immobilier.
Ce guide donne la formule exacte, ce qui entre dans les charges et les revenus, trois exemples chiffrés (célibataire, couple, investisseur locatif) et les leviers concrets pour faire baisser votre ratio.
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La formule du taux d'endettement
Taux d'endettement = charges de crédit (assurance emprunteur incluse) ÷ revenus nets mensuels × 100
Trois éléments à retenir :
- On raisonne en mensuel (charges et revenus ramenés au mois).
- L'assurance emprunteur est incluse dans les charges — c'est une spécificité de la norme HCSF depuis 2022.
- On utilise les revenus nets, pas le brut.
Exemple minimal : revenus nets 2 800 €, mensualité de prêt (assurance comprise) 840 €. Taux d'endettement = 840 ÷ 2 800 × 100 = 30 %. Il reste 5 points de marge avant le plafond de 35 %.
La règle des 35 % en deux phrases
Depuis janvier 2022, le HCSF plafonne le taux d'endettement à 35 % assurance incluse et la durée à 25 ans. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité aux primo-accédants achetant leur résidence principale.
Pour le détail de la réglementation, des dérogations et de leur répartition, consultez notre article dédié : règles HCSF 2026. Le présent article se concentre sur le calcul du ratio, pas sur la réglementation.
Ce qui compte dans les revenus
Les banques ne retiennent pas tous les revenus de la même façon. Voici les pondérations couramment appliquées :
| Type de revenu | Pondération retenue |
|---|---|
| Salaires nets (CDI, fonctionnaires) | 100 % |
| Primes contractuelles récurrentes | 100 % |
| Revenus locatifs existants | 70 % (abattement de 30 %) |
| Revenus d'indépendant / freelance | Moyenne des 3 dernières années |
| Revenus CDD / intérim | Cas par cas (ancienneté requise) |
| Allocations familiales | Rarement prises en compte |
L'abattement de 30 % sur les revenus locatifs couvre le risque de vacance et les charges. Un loyer perçu de 800 € n'entre donc que pour 560 € dans le calcul.
Ce qui compte dans les charges
Entrent dans les charges de crédit :
- La mensualité du prêt immobilier envisagé (capital + intérêts) ;
- L'assurance emprunteur du prêt ;
- Les mensualités des crédits en cours : auto, consommation, crédit étudiant, crédit renouvelable ;
- Les pensions alimentaires versées.
Ne sont pas comptés comme charges de crédit : le futur loyer que vous cesserez de payer en devenant propriétaire (résidence principale), les charges courantes (électricité, courses) ni les impôts — ceux-ci relèvent du reste à vivre, un second filtre expliqué plus bas.
Trois exemples chiffrés
Exemple 1 — Célibataire salarié
Situation : Léa, 31 ans, CDI, 2 600 € nets/mois. Crédit auto en cours : 190 €/mois. Elle envisage un prêt immobilier dont la mensualité assurance comprise serait de 700 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus nets | 2 600 € |
| Mensualité prêt immo (assur. incl.) | 700 € |
| Crédit auto | 190 € |
| Total charges de crédit | 890 € |
| Taux d'endettement | 34,2 % |
Calcul : 890 ÷ 2 600 × 100 = 34,2 %. Léa reste sous le seuil, mais de justesse. Si elle solde son crédit auto avant le dépôt du dossier, son ratio tombe à 700 ÷ 2 600 = 26,9 %, ce qui débloque une capacité d'emprunt bien plus large.
Exemple 2 — Couple avec deux revenus
Situation : Karim et Nadia, revenus nets cumulés 4 500 €/mois. Aucun crédit en cours. Ils visent un prêt dont la mensualité assurance comprise serait de 1 500 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus nets cumulés | 4 500 € |
| Mensualité prêt (assur. incl.) | 1 500 € |
| Total charges de crédit | 1 500 € |
| Taux d'endettement | 33,3 % |
Calcul : 1 500 ÷ 4 500 × 100 = 33,3 %. Le couple dispose encore de marge : sa mensualité maximale théorique à 35 % est de 4 500 × 0,35 = 1 575 €, soit 75 € de plus par mois qu'ils pourraient consacrer au crédit.
Exemple 3 — Investisseur locatif
Situation : Thomas, 44 ans, 4 000 € nets/mois de salaire. Il perçoit déjà 700 € de loyers sur un premier bien (retenus à 70 %). Il veut un second crédit dont la mensualité assurance comprise serait de 1 200 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Salaire net | 4 000 € |
| Loyers existants (700 € × 70 %) | 490 € |
| Revenus retenus | 4 490 € |
| Mensualité nouveau prêt (assur. incl.) | 1 200 € |
| Taux d'endettement | 26,7 % |
Calcul : 1 200 ÷ 4 490 × 100 = 26,7 %. L'abattement de 30 % sur les loyers réduit les revenus retenus (490 € au lieu de 700 €), mais l'ajout de ce revenu locatif fait baisser le ratio par rapport au seul salaire. Pour un investisseur, les dérogations au-delà de 35 % restent plus difficiles à obtenir (voir notre article investissement locatif).
Le reste à vivre : le second filtre
Le taux d'endettement ne dit pas tout. Les banques vérifient aussi votre reste à vivre : ce qu'il vous reste après toutes les charges fixes.
Reste à vivre = revenus nets − charges de crédit − autres charges fixes
Un ménage à faibles revenus peut se voir refuser un crédit même à 30 % d'endettement si le reste à vivre est insuffisant. À l'inverse, un reste à vivre élevé peut justifier une dérogation légère au-dessus de 35 %.
| Composition du foyer | Reste à vivre minimum indicatif |
|---|---|
| Personne seule | 800 à 1 000 € |
| Couple sans enfant | 1 200 à 1 500 € |
| Couple + 1 enfant | 1 500 à 1 800 € |
| Couple + 2 enfants | 1 800 à 2 200 € |
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
Beaucoup d'emprunteurs surestiment ou sous-estiment leur ratio à cause de quelques pièges :
- Oublier l'assurance emprunteur : elle fait partie des 35 %. Une mensualité « nue » de 800 € devient 850 € avec l'assurance, ce qui change le ratio.
- Utiliser le salaire brut : le calcul se fait sur le net. Un brut de 3 200 € correspond souvent à un net de 2 500 € environ pour un salarié cadre.
- Compter le futur loyer économisé comme un revenu : il n'entre pas dans la formule (il améliore seulement le reste à vivre).
- Retenir 100 % des revenus locatifs : ils ne comptent qu'à 70 %.
- Ignorer un crédit renouvelable dormant : même non utilisé, une réserve d'argent activée peut être prise en compte par la banque.
Exemple avec co-emprunteur
Ajouter un co-emprunteur augmente le dénominateur (les revenus) et fait donc baisser le ratio à charges constantes.
Situation : Emma, 2 400 € nets, envisage seule un prêt à 900 €/mois (assurance comprise). Son taux d'endettement serait de 900 ÷ 2 400 = 37,5 % — au-dessus du seuil. Elle emprunte finalement avec son conjoint, qui gagne 1 800 € nets sans crédit.
| Élément | Emma seule | Avec co-emprunteur |
|---|---|---|
| Revenus retenus | 2 400 € | 4 200 € |
| Mensualité prêt (assur. incl.) | 900 € | 900 € |
| Taux d'endettement | 37,5 % | 21,4 % |
Calcul : 900 ÷ 4 200 × 100 = 21,4 %. Le dossier, refusé en solo, passe largement sous le seuil à deux. Les modalités (quotité, protection du survivant) sont détaillées dans acheter à deux 2026.
Comment faire baisser son taux d'endettement
- Solder un crédit en cours : c'est le levier le plus rapide (voir l'exemple 1, de 34,2 % à 26,9 %).
- Allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans) : la mensualité baisse, donc le ratio aussi.
- Déléguer l'assurance emprunteur : passer de 0,34 % à 0,12 % allège la charge mensuelle incluse dans le calcul. Voir le barème du taux moyen d'assurance 2026.
- Augmenter l'apport : emprunter moins réduit la mensualité et donc le ratio.
- Ajouter un co-emprunteur : ses revenus s'ajoutent au dénominateur.
- Attendre la fin d'un crédit court : quelques mois peuvent suffire à faire disparaître une charge.
FAQ — Calcul du taux d'endettement
Comment calculer son taux d'endettement soi-même ?
Additionnez toutes vos mensualités de crédit (assurance emprunteur comprise), divisez par vos revenus nets mensuels, puis multipliez par 100. Exemple : 900 € de charges ÷ 3 000 € de revenus × 100 = 30 %.
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d'endettement ?
Oui. Depuis la norme HCSF de 2022, le taux d'endettement se calcule assurance incluse. Une assurance chère peut faire basculer un dossier au-dessus des 35 % — d'où l'intérêt de la délégation.
Prend-on le salaire net ou brut ?
On utilise les revenus nets (après cotisations sociales, avant impôt). Si vous ne connaissez que votre brut, convertissez-le avec SalaireClair.
Le futur loyer économisé réduit-il mon taux d'endettement ?
Non, il n'entre pas dans la formule. En revanche, cesser de payer un loyer améliore votre reste à vivre, ce que la banque apprécie. Les revenus locatifs perçus, eux, comptent à 70 %.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d'endettement ?
Oui, dans la limite des 20 % de dossiers dérogatoires que chaque banque peut accorder chaque trimestre, en priorité aux primo-accédants avec un bon reste à vivre. Voir les règles HCSF 2026.
Voir aussi
- Règles HCSF 2026 : taux d'endettement 35 %, durée 25 ans
- Capacité d'emprunt immobilier 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?
- Combien emprunter avec 2 000, 3 000 ou 4 000 € de salaire en 2026 ?
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