Capacité d'emprunt immobilier 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?
Avant de chercher un bien immobilier, il est essentiel de connaître votre capacité d'emprunt : le montant maximum que la banque acceptera de vous prêter. Ce guide vous explique comment la calculer en 2026, avec des exemples concrets selon vos revenus.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt correspond au montant maximum de crédit que vous pouvez obtenir en fonction de :
- Vos revenus nets mensuels
- Vos charges fixes (crédits en cours, pensions, etc.)
- La durée du prêt souhaitée
- Le taux d'intérêt en vigueur
- Le taux d'endettement maximum autorisé (35 %)
Elle ne doit pas être confondue avec le budget total de votre projet, qui inclut aussi votre apport personnel.
La formule de calcul
Capacité d'emprunt = mensualité maximale × nombre de mensualités / coefficient d'intérêts
En simplifiant :
- Mensualité maximale = (revenus nets - charges fixes) × 35 %
- Capacité d'emprunt = mensualité maximale convertie en capital via la formule d'amortissement
La règle du HCSF : 35 % maximum
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques :
- Un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise)
- Une durée maximale de 27 ans (25 ans + 2 ans de différé pour le neuf ou VEFA)
Ces règles sont juridiquement contraignantes. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, avec une priorité donnée aux primo-accédants et à l'achat de résidence principale.
Quels revenus sont pris en compte ?
Les banques intègrent dans le calcul :
| Revenus pris en compte | Pondération |
|---|---|
| Salaires nets (CDI, fonctionnaires) | 100 % |
| Revenus locatifs existants | 70 % (abattement de 30 %) |
| Primes contractuelles récurrentes | 100 % |
| Revenus CDD / intérim | Cas par cas (ancienneté requise) |
| Revenus d'indépendant / freelance | Moyenne des 3 dernières années |
| Allocations (CAF) | Rarement prises en compte |
Les charges déduites : crédits en cours (auto, conso, étudiant), pensions alimentaires versées, loyer résiduel si investissement locatif.
Exemples de capacité d'emprunt en 2026
Voici des exemples avec les taux moyens de mars 2026, sans apport ni charges existantes :
Personne seule
| Revenus nets | Mensualité max (35 %) | Sur 20 ans (3,25 %) | Sur 25 ans (3,40 %) |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 123 400 € | 141 400 € |
| 2 500 € | 875 € | 154 200 € | 176 800 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 185 100 € | 212 100 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 215 900 € | 247 500 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 246 800 € | 282 800 € |
Couple
| Revenus nets cumulés | Mensualité max (35 %) | Sur 20 ans (3,25 %) | Sur 25 ans (3,40 %) |
|---|---|---|---|
| 3 500 € | 1 225 € | 215 900 € | 247 500 € |
| 4 500 € | 1 575 € | 277 600 € | 318 200 € |
| 5 500 € | 1 925 € | 339 300 € | 388 800 € |
| 7 000 € | 2 450 € | 431 800 € | 494 900 € |
L'impact de la durée sur votre capacité
Plus la durée est longue, plus votre capacité d'emprunt augmente :
Pour un revenu de 3 000 € nets par mois :
| Durée | Taux moyen | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| 10 ans | 2,90 % | 109 400 € |
| 15 ans | 3,10 % | 150 700 € |
| 20 ans | 3,25 % | 185 100 € |
| 25 ans | 3,40 % | 212 100 € |
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 14,5 %, mais le coût total des intérêts augmente de 34 %. C'est un arbitrage entre mensualité confortable et coût global.
L'impact de l'apport personnel
L'apport ne modifie pas votre capacité d'emprunt (qui dépend de vos revenus), mais il augmente votre budget total :
Budget total = capacité d'emprunt + apport personnel - frais de notaire - frais de garantie
Les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien), soit environ 10 % du prix du bien.
Un apport supérieur (15-20 %) vous permet de :
- Obtenir un meilleur taux (décote de 0,1 à 0,3 point)
- Rassurer la banque sur votre capacité d'épargne
- Réduire le montant emprunté et donc les intérêts
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
- Solder ses crédits en cours — Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité d'environ 53 000 € sur 20 ans
- Augmenter la durée — Passer de 20 à 25 ans gagne environ 15 % de capacité
- Emprunter à deux — Les revenus du co-emprunteur s'ajoutent directement
- Profiter du PTZ — Le Prêt à Taux Zéro ne génère pas d'intérêts et libère de la capacité
- Négocier le taux — Chaque 0,10 % de moins sur le taux augmente votre capacité d'environ 1,5 %
- Déléguer l'assurance — Une assurance moins chère réduit le taux d'endettement
Capacité d'emprunt vs capacité d'achat
Ne confondez pas les deux :
- Capacité d'emprunt = montant du prêt que la banque vous accorde
- Capacité d'achat = prix maximum du bien que vous pouvez acheter
Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport - frais d'acquisition
Exemple pour un couple à 4 500 € de revenus, apport de 40 000 € :
- Capacité d'emprunt (25 ans) : 318 200 €
- Frais de notaire (8 %) : environ 28 600 €
- Capacité d'achat : 318 200 + 40 000 - 28 600 = 329 600 €
Le reste à vivre : un critère complémentaire
Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient votre reste à vivre : ce qu'il vous reste après paiement de toutes les charges.
Les minimums généralement appliqués :
- 800 à 1 000 € par adulte
- 300 à 400 € par enfant à charge
Un bon reste à vivre peut permettre de dépasser légèrement le seuil des 35 %, dans le cadre de la marge de flexibilité accordée aux banques.
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- Vos revenus et charges
- La durée souhaitée
- Les taux actuels du marché
- L'assurance emprunteur
- Votre apport personnel
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