Amortissement d'un prêt immobilier : comment ça marche
Amortir un prêt, c'est rembourser progressivement le capital emprunté. Chaque mensualité d'un crédit immobilier classique contient deux parts : les intérêts (la rémunération de la banque, calculée sur ce que vous devez encore) et l'amortissement (ce qui réduit réellement votre dette). Comprendre cette mécanique explique pourquoi vous payez surtout des intérêts au début, et comment gagner plusieurs milliers d'euros selon le profil d'amortissement choisi.
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Le mécanisme : des intérêts dégressifs, un amortissement croissant
Sur un prêt classique à mensualités constantes (dit à amortissement progressif), le montant prélevé chaque mois ne change pas, mais sa composition évolue en permanence :
- Les intérêts du mois sont calculés sur le capital restant dû : CRD × taux annuel ÷ 12.
- L'amortissement du mois est le reste de la mensualité : mensualité − intérêts.
- Le capital restant dû diminue, donc les intérêts du mois suivant baissent, donc l'amortissement accélère.
Exemple de référence : 200 000 € sur 25 ans à 3,40 % (taux du marché arrondi pour l'exemple ; voir le baromètre des taux immobiliers pour la moyenne exacte de juillet 2026), soit une mensualité hors assurance de 990,55 € :
| Échéance | Part intérêts | Part capital (amortissement) | Capital restant dû avant échéance |
|---|---|---|---|
| Mois 1 | 566,67 € | 423,88 € | 200 000 € |
| Mois 150 (~an 12) | ≈ 344 € | ≈ 646 € | ≈ 121 550 € |
| Mois 300 (dernier) | ≈ 3 € | ≈ 988 € | ≈ 990 € |
Au premier mois, 57 % de la mensualité part en intérêts ; au dernier, moins de 1 %. Le point de bascule (plus de capital que d'intérêts dans la mensualité) intervient plus tôt qu'on ne l'imagine : sur cet exemple, dès la 57ᵉ mensualité, soit au cours de la 5ᵉ année. Un taux plus élevé le repousse plus tard dans le prêt. Sur la durée totale, ce prêt coûte 97 166 € d'intérêts.
Deux conséquences pratiques :
- Un remboursement anticipé rapporte d'autant plus qu'il est précoce : en début de prêt, chaque euro de capital soldé supprime un maximum d'intérêts futurs.
- La durée du prêt est le premier levier du coût total : plus elle s'allonge, plus la phase « dominée par les intérêts » dure.
La construction ligne par ligne du tableau (formule d'annuité constante, méthode de calcul, lecture des colonnes) est détaillée dans notre guide du tableau d'amortissement.
Amortissement progressif ou amortissement constant ?
Il existe deux grands profils de remboursement :
- Amortissement progressif (mensualités constantes) : le standard en France. Vous payez la même somme chaque mois ; la part de capital augmente au fil du temps.
- Amortissement constant (échéances dégressives) : vous remboursez le même montant de capital chaque mois (200 000 € ÷ 300 = 666,67 €), plus des intérêts calculés sur un capital qui fond vite. Les échéances démarrent hautes et diminuent chaque mois.
Comparaison sur notre exemple (200 000 €, 25 ans, 3,40 %, hors assurance) :
| Profil | 1ʳᵉ échéance | Dernière échéance | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| Mensualités constantes | 990,55 € | 990,55 € | 97 166 € |
| Amortissement constant | 1 233,33 € | 668,56 € | ≈ 85 283 € |
L'amortissement constant fait économiser environ 11 900 € d'intérêts sur ce prêt, parce que le capital baisse plus vite dès les premières années. En contrepartie :
- La première échéance est ~24 % plus élevée (1 233,33 € contre 990,55 €), ce qui dégrade le taux d'endettement au moment où il est vérifié : les règles HCSF plafonnent l'endettement à 35 % sur la base des premières échéances, les plus hautes.
- Peu de banques françaises le proposent aux particuliers ; il reste surtout utilisé par les SCI et les professionnels.
En pratique : si votre taux d'endettement le permet, demander un profil à amortissement constant (ou, plus simple, une durée plus courte à mensualités constantes) réduit significativement le coût total. Testez les deux durées dans le simulateur de prêt.
Le différé d'amortissement : rembourser plus tard
Le différé d'amortissement repousse le début du remboursement du capital, typiquement pendant une construction, une VEFA ou de gros travaux :
| Type | Ce que vous payez pendant le différé | Conséquence |
|---|---|---|
| Différé partiel | Les intérêts + l'assurance (sur notre exemple : 566,67 € + 56,67 €/mois) | Le capital ne bouge pas ; le coût total augmente modérément |
| Différé total | Uniquement l'assurance | Les intérêts non payés (intérêts intercalaires) sont ajoutés au capital, qui produit ensuite lui-même des intérêts : c'est le différé le plus coûteux |
Plus le différé est long, plus le surcoût grossit. Un différé total de 12 mois sur notre prêt de 200 000 € capitalise environ 6 800 € d'intérêts intercalaires avant même la première ligne d'amortissement. Certains prêts aidés comme le PTZ intègrent au contraire un différé gratuit (le PTZ étant à taux zéro, aucun intérêt intercalaire ne court).
Le cas limite : le prêt in fine, sans amortissement mensuel
Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts (et l'assurance) pendant toute la durée, puis vous remboursez 100 % du capital en une fois à la dernière échéance. Les intérêts, calculés sur un capital qui ne baisse jamais, sont beaucoup plus élevés qu'en amortissable : sur 200 000 € à 3,40 %, ils courent sur la totalité du capital pendant toute la durée. Ce montage, réservé en pratique aux investisseurs (investissement locatif) adossés à une épargne nantie, se justifie par la déductibilité fiscale des intérêts en location — jamais pour une résidence principale.
Suivre l'amortissement de son prêt
Le document qui matérialise tout ce mécanisme est le tableau d'amortissement, aussi appelé échéancier de prêt : il liste, pour chacune des 300 échéances, la part d'intérêts, la part de capital et le capital restant dû — la colonne à surveiller pour une revente, une renégociation ou un remboursement anticipé.
Générez le vôtre en 10 secondes : le générateur de tableau d'amortissement affiche l'amortissement mois par mois et année par année, avec export PDF gratuit.
FAQ
Qu'est-ce que l'amortissement d'un prêt immobilier ?
C'est la part de chaque mensualité qui rembourse réellement le capital emprunté, par opposition aux intérêts qui rémunèrent la banque. Au fil des échéances, la part d'amortissement grossit et la part d'intérêts diminue, jusqu'à extinction de la dette.
Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début du prêt ?
Parce que les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû, maximal en début de prêt. Sur 200 000 € à 3,40 %, le premier mois génère 566,67 € d'intérêts ; à mensualité constante de 990,55 €, il ne reste que 423,88 € pour amortir. À mesure que la dette baisse, le rapport s'inverse.
Amortissement constant ou mensualités constantes : que choisir ?
L'amortissement constant coûte moins cher en intérêts (≈ 11 900 € d'économie sur 200 000 € sur 25 ans) mais impose des premières échéances ~24 % plus élevées, ce qui pèse sur le taux d'endettement HCSF. À budget mensuel donné, raccourcir la durée à mensualités constantes produit un effet similaire et reste accepté par toutes les banques.
Qu'est-ce qu'un différé d'amortissement ?
Une période initiale (souvent 12 à 36 mois, en VEFA ou construction) pendant laquelle vous ne remboursez pas de capital. En différé partiel, vous payez les intérêts et l'assurance ; en différé total, seulement l'assurance, et les intérêts intercalaires s'ajoutent au capital dû — le montage le plus coûteux.