Comment calculer ses mensualités de prêt immobilier en 2026
Avant de signer une offre de prêt, la première question que vous vous posez est probablement : combien vais-je rembourser chaque mois ? Ce guide vous explique comment calculer vos mensualités de prêt immobilier, avec les taux en vigueur en 2026 et des exemples concrets.
La formule de calcul des mensualités
La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule avec la formule suivante :
M = C × t / (1 - (1 + t)^(-n))
Où :
- M = mensualité (hors assurance)
- C = capital emprunté
- t = taux d'intérêt mensuel (taux annuel / 12)
- n = nombre total de mensualités (durée en années × 12)
Cette formule s'appelle la formule d'amortissement constant. Elle garantit que chaque mensualité est identique pendant toute la durée du prêt.
Les taux immobiliers en mars 2026
Voici les taux moyens constatés sur le marché en mars 2026 :
| Durée | Taux moyen | Meilleurs taux |
|---|---|---|
| 10 ans | 2,90 % | 2,55 % |
| 15 ans | 3,10 % | 2,75 % |
| 20 ans | 3,25 % | 2,90 % |
| 25 ans | 3,40 % | 3,05 % |
Ces taux sont donnés à titre indicatif et varient selon votre profil (revenus, apport, situation professionnelle) et l'établissement bancaire.
Exemples de calcul pour 200 000 €
Prenons un emprunt de 200 000 € aux taux moyens de mars 2026 :
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,90 % | 1 924 € | 30 880 € |
| 15 ans | 3,10 % | 1 395 € | 51 100 € |
| 20 ans | 3,25 % | 1 135 € | 72 400 € |
| 25 ans | 3,40 % | 990 € | 97 000 € |
Constat : plus la durée est longue, plus la mensualité est faible, mais plus le coût total des intérêts augmente. Sur 25 ans, vous payez presque 3 fois plus d'intérêts que sur 10 ans.
L'assurance emprunteur : un coût à ne pas oublier
La mensualité calculée ci-dessus ne comprend pas l'assurance emprunteur, pourtant obligatoire dans la quasi-totalité des cas. Elle représente en moyenne :
- 0,25 % à 0,40 % du capital emprunté par an pour un emprunteur de moins de 35 ans
- 0,40 % à 0,60 % pour un emprunteur de plus de 45 ans
Pour un prêt de 200 000 € avec une assurance à 0,34 % :
- Coût mensuel de l'assurance : 57 €
- Mensualité totale sur 20 ans : 1 135 + 57 = 1 192 €
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais. C'est un levier important pour réduire le coût total de votre crédit.
Les frais annexes à intégrer
Au-delà de la mensualité, votre projet immobilier comprend d'autres coûts :
- Frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
- Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 € en moyenne
- Frais de garantie (hypothèque ou caution) : 1 à 2 % du montant emprunté
- Frais de courtage (si courtier) : 1 500 à 3 000 € en moyenne
Comment réduire ses mensualités ?
Plusieurs leviers permettent de baisser votre mensualité :
- Augmenter votre apport personnel — Chaque euro d'apport en moins à emprunter réduit directement la mensualité
- Allonger la durée — Passer de 20 à 25 ans peut réduire la mensualité de 15 %, mais attention au surcoût d'intérêts
- Négocier le taux — Faire jouer la concurrence entre banques peut vous faire gagner 0,2 à 0,4 point
- Déléguer l'assurance — Choisir une assurance externe peut diviser le coût par 2
- Profiter du PTZ — Si vous êtes éligible, le Prêt à Taux Zéro finance une partie sans intérêts
Le taux d'endettement : la règle des 35 %
Les banques appliquent la recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance comprise.
Taux d'endettement = (mensualité totale / revenus nets mensuels) × 100
Exemple : pour un couple gagnant 4 500 € nets par mois, la mensualité maximale est de 1 575 € (4 500 × 35 %).
Mensualité et tableau d'amortissement
Chaque mensualité se décompose en deux parts :
- Les intérêts : calculés sur le capital restant dû
- L'amortissement : la part qui rembourse effectivement le capital
Au début du prêt, la part d'intérêts est élevée et diminue progressivement. C'est pourquoi un remboursement anticipé est plus intéressant en début de prêt qu'en fin de prêt.
| Année | Capital restant dû | Part intérêts | Part amortissement |
|---|---|---|---|
| 1 | 200 000 € | 6 370 € | 7 250 € |
| 5 | 175 800 € | 5 580 € | 8 040 € |
| 10 | 142 600 € | 4 430 € | 9 190 € |
| 15 | 101 200 € | 2 960 € | 10 660 € |
| 20 | 50 100 € | 1 170 € | 12 450 € |
(Exemple pour 200 000 € à 3,25 % sur 20 ans)
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- Le montant emprunté et votre apport
- La durée et le taux du prêt
- L'assurance emprunteur
- Le tableau d'amortissement détaillé
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