Prêt relais 2026 : fonctionnement, coût et simulation
Vous souhaitez acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien ? C'est le cas de nombreux propriétaires qui veulent éviter une location de transition ou qui ont trouvé le bien idéal sans que leur bien actuel soit encore vendu. Le prêt relais est la solution bancaire conçue pour cette situation.
En 2026, avec des délais de vente qui s'allongent dans certains marchés, bien comprendre le prêt relais — son coût, ses risques et ses alternatives — est indispensable avant de s'engager.
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Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Un prêt relais est un crédit immobilier à court terme accordé par une banque pour financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente du bien actuel. La banque avance une partie de la valeur estimée de votre bien à vendre, que vous remboursez intégralement lorsque la vente est conclue.
La durée est généralement de 12 à 24 mois. Passé ce délai, si le bien n'est pas vendu, le prêt relais doit être renégocié ou remboursé, ce qui peut placer l'emprunteur dans une situation délicate.
Les deux types de prêt relais
Le prêt relais sec
Dans cette formule, vous ne contractez que le prêt relais. Vous l'utilisez pour financer intégralement l'achat du nouveau bien, en supposant que la vente du bien actuel couvre la totalité du prix d'achat.
Pendant la durée du relais : vous payez uniquement les intérêts mensuels sur le montant avancé. À la vente : vous remboursez le capital en une seule fois.
Adapté quand : la valeur du bien à vendre est supérieure ou égale au prix du bien acheté.
Le prêt relais adossé
Ici, le prêt relais est combiné avec un prêt immobilier classique pour financer la partie du prix d'achat non couverte par le relais.
Pendant la durée du relais : vous payez les intérêts du relais + les mensualités du prêt classique. À la vente : vous remboursez le prêt relais, et le prêt classique continue normalement.
C'est la formule la plus courante, notamment pour les propriétaires qui achètent un bien plus grand ou plus cher que celui qu'ils vendent.
Montant accordé et décote bancaire
Les banques n'avancent jamais 100 % de la valeur estimée du bien à vendre. Elles appliquent une décote de sécurité pour tenir compte du risque d'une vente à un prix inférieur à l'estimation ou d'un délai de vente prolongé.
| Situation du bien à vendre | Quotité accordée par la banque |
|---|---|
| Bien déjà sous compromis signé | 80 % du prix net vendeur |
| Bien mis en vente, sans offre | 60 – 70 % de la valeur estimée |
| Estimation uniquement | 50 – 60 % de la valeur estimée |
Exemple : Vous vendez un appartement estimé à 300 000 EUR sans compromis signé. La banque peut avancer 180 000 EUR (60 %) en prêt relais.
Le coût du prêt relais
Les intérêts intercalaires
Pendant la durée du relais, vous payez des intérêts mensuels sur le capital avancé. Le taux d'un prêt relais est généralement 0,2 à 0,6 point supérieur au taux d'un prêt immobilier classique de même durée.
En 2026, avec des taux immobiliers autour de 3,0 à 3,5 % sur 20 ans, attendez un taux de prêt relais de l'ordre de 3,3 à 4,0 %.
Simulation du coût mensuel
| Capital avancé | Taux relais | Intérêts mensuels |
|---|---|---|
| 100 000 EUR | 3,5 % | 292 EUR |
| 150 000 EUR | 3,5 % | 438 EUR |
| 200 000 EUR | 3,5 % | 583 EUR |
| 250 000 EUR | 3,5 % | 729 EUR |
À ces intérêts s'ajoutent :
- Les frais de dossier (souvent 0,5 à 1 % du capital)
- L'assurance emprunteur sur le prêt relais
- Si adossé : les mensualités du prêt classique
Simulation complète prêt relais adossé
Un propriétaire vend un appartement estimé 280 000 EUR (compromis signé → 80 % accordé = 224 000 EUR en relais) et achète un bien à 380 000 EUR. Il complète avec un prêt sur 20 ans pour les 156 000 EUR restants.
| Poste | Montant mensuel |
|---|---|
| Intérêts prêt relais (224 000 EUR à 3,5 %) | 653 EUR |
| Mensualité prêt classique (156 000 EUR à 3,2 % sur 20 ans) | 879 EUR |
| Total pendant la phase relais | 1 532 EUR |
| Après vente et remboursement du relais | 879 EUR |
Durée et prolongation
La durée initiale est généralement de 12 mois, renouvelable une fois pour arriver à 24 mois maximum dans la plupart des banques.
Si le bien n'est pas vendu au bout de 24 mois, la situation devient critique : la banque peut exiger le remboursement immédiat, forçant souvent une vente à prix sacrifié. C'est le principal risque du prêt relais.
Conseils pour limiter ce risque :
- Fixer un prix de vente réaliste dès le départ, basé sur les transactions récentes dans le quartier
- Mettre le bien en vente avant de signer le compromis d'achat du nouveau bien
- Avoir un compromis de vente signé avant de contracter le relais
Alternatives au prêt relais
Le rachat de crédits ou le prêt achat-revente
Certaines banques proposent un prêt achat-revente qui intègre le remboursement anticipé du crédit en cours dans le nouveau financement. C'est une variante du prêt relais qui évite de gérer deux crédits simultanément.
La vente longue
Vous vendez votre bien en négociant une date d'acte différée (3 à 6 mois après la signature du compromis). Cela vous donne le temps de trouver et acheter votre nouveau logement sans recourir au prêt relais — si le marché le permet.
La location temporaire
Vous vendez d'abord, vous louez temporairement, puis vous achetez avec l'apport de la vente. Solution moins confortable mais zéro risque financier.
Les conditions d'octroi en 2026
Les banques examinent plusieurs critères avant d'accorder un prêt relais :
| Critère | Exigence typique |
|---|---|
| Taux d'endettement total (relais + prêt classique) | ≤ 35 % des revenus nets (règle HCSF) |
| Valeur estimée du bien à vendre | Expertise ou compromis signé requis |
| Délai de vente estimé | Marché tendu ou détendu pris en compte |
| Apport personnel | Non obligatoire mais apprécié |
Le respect de la règle HCSF (35 % de taux d'endettement maximum) est contraignant : si votre mensualité totale (relais + nouveau prêt) dépasse ce seuil rapporté à vos revenus, la banque peut refuser.
Pour en savoir plus sur ce plafond : Règles HCSF 2026 : taux d'endettement et dérogations.
Que faire si la vente tarde ?
Si le bien n'est pas vendu dans les délais prévus, plusieurs options existent :
- Baisser le prix de vente — souvent la solution la plus efficace pour accélérer la vente
- Demander une prolongation — certaines banques accordent 6 mois supplémentaires
- Transformer en location — mettre le bien en location pour couvrir les intérêts du relais en attendant un acheteur
- Renégocier le prêt — transformer le relais en prêt classique si la situation se prolonge
Questions fréquentes
Peut-on rembourser un prêt relais par anticipation sans pénalité ? Oui. La grande majorité des prêts relais sont assortis d'une clause de remboursement anticipé sans indemnité, puisqu'ils sont conçus pour être remboursés dès la vente. Vérifiez cependant votre contrat.
Le prêt relais est-il comptabilisé dans le taux d'endettement ? Oui. Les intérêts mensuels du prêt relais entrent dans le calcul du taux d'endettement selon les règles HCSF (35 % maximum).
Peut-on contracter un prêt relais si l'on n'a pas encore d'acheteur pour son bien actuel ? Oui, mais la quotité accordée sera plus faible (50-60 % de l'estimation vs 80 % avec compromis signé), et la banque sera plus prudente sur la durée et les conditions.
Le prêt relais est-il disponible pour l'investissement locatif ? Oui, mais les conditions sont généralement plus strictes et le taux légèrement plus élevé que pour une résidence principale.