PPD ou hypothèque ? Les deux garanties donnent exactement les mêmes droits à la banque — faire saisir et vendre le bien si vous ne remboursez plus — et passent toutes deux par un acte notarié. La différence est fiscale : le PPD (privilège de prêteur de deniers, devenu « hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers » depuis 2022) est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715 %, ce qui le rend 30 à 35 % moins cher que l'hypothèque conventionnelle.
Sur un prêt de 200 000 €, comptez de l'ordre de 1 900 € pour un PPD contre 2 900 € pour une hypothèque. Mais le PPD a une limite stricte : il ne garantit que le financement d'un bien existant — jamais le neuf en VEFA, une construction ni des travaux.
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PPD et hypothèque : le tableau des différences
| Critère | PPD (hypothèque légale du prêteur de deniers) | Hypothèque conventionnelle |
|---|---|---|
| Droit conféré à la banque | Saisie et vente du bien, rang prioritaire | Saisie et vente du bien, rang selon inscription |
| Biens éligibles | Bien existant uniquement (ancien, neuf achevé) | Tout bien : ancien, VEFA, construction, terrain, travaux |
| Acte notarié | Oui | Oui |
| Taxe de publicité foncière | Exonéré | 0,715 % du montant garanti |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,05 % | 0,05 % |
| Émoluments du notaire | Oui (barème dégressif) | Oui (barème dégressif) |
| Coût indicatif sur 200 000 € | ≈ 1 500 à 1 900 € | ≈ 2 900 € |
| Mainlevée en cas de revente | Acte notarié payant (≈ 500 à 800 €) | Acte notarié payant (≈ 500 à 800 €) |
| Extinction automatique | 1 an après la dernière échéance | 1 an après la dernière échéance |
| Acceptation | De droit (aucun organisme à convaincre) | De droit |
Le rang est un détail qui compte pour la banque, pas pour vous : le PPD prend rang à la date de la vente, avant toute autre inscription, ce qui explique pourquoi les banques l'apprécient autant que son coût réduit.
Pourquoi le PPD est-il moins cher ?
Les frais d'une garantie réelle se décomposent en quatre postes. Un seul diffère entre les deux formules.
| Poste (prêt de 200 000 €) | Hypothèque | PPD |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière (0,715 %) | ≈ 1 430 € | 0 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,05 %) | ≈ 100 € | ≈ 100 € |
| Émoluments du notaire (barème dégressif) | ≈ 1 000 à 1 200 € | ≈ 1 000 à 1 200 € |
| Formalités, débours, TVA | ≈ 400 à 600 € | ≈ 400 à 600 € |
| Total indicatif | ≈ 2 900 à 3 300 € | ≈ 1 500 à 1 900 € |
Les émoluments se calculent sur le montant garanti, c'est-à-dire le capital augmenté des accessoires (intérêts, frais), généralement 10 à 20 % au-dessus du capital emprunté. Les totaux varient donc d'un notaire à l'autre ; la taxe de publicité foncière, elle, ne se négocie pas — et c'est elle que le PPD supprime.
Quand le PPD n'est pas possible
Le PPD garantit le paiement du prix d'un bien qui existe au moment de la vente. Il est donc exclu pour :
- l'achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
- la construction d'une maison individuelle, y compris l'achat du terrain destiné à la construction ;
- les travaux, même sur un bien ancien ;
- le rachat de crédit ou la renégociation par une autre banque : le prêt ne finance plus l'acquisition, la nouvelle banque doit prendre une hypothèque (ou une caution).
Autre condition : le PPD doit être inscrit dans les deux mois suivant la signature de l'acte de vente, sinon il perd son rang prioritaire.
Le cas mixte : achat ancien avec travaux
C'est le scénario le plus fréquent où les deux garanties coexistent. Pour un appartement ancien à 220 000 € avec 30 000 € de travaux financés par le même prêt :
| Partie du prêt | Garantie possible | Coût indicatif |
|---|---|---|
| 220 000 € (prix du bien) | PPD | ≈ 2 000 € |
| 30 000 € (travaux) | Hypothèque conventionnelle | ≈ 600 € |
| Total | PPD + hypothèque | ≈ 2 600 € |
Contre ≈ 3 400 € si l'ensemble était garanti par une hypothèque unique. La combinaison passe par un seul acte notarié ; demandez-la explicitement, toutes les banques ne la proposent pas d'elles-mêmes.
La mainlevée : le point commun qui coûte
PPD et hypothèque s'éteignent d'eux-mêmes un an après la dernière échéance du prêt, sans frais. Mais si vous vendez avant — ou si vous faites racheter le prêt par une autre banque — il faut radier l'inscription par un acte de mainlevée, facturé environ 500 à 800 € selon le capital restant dû.
Sur un prêt de 25 ans revendu au bout de 8 ans, ce coût s'ajoute aux éventuelles indemnités de remboursement anticipé (≈ 2 606 € sur 200 000 € à 3,40 %, voir les cas d'exonération). C'est l'argument principal de la caution (Crédit Logement, CAMCA…), dont la mainlevée est gratuite — comparatif complet dans notre article sur les garanties de prêt immobilier.
PPD ou hypothèque : que choisir selon votre projet ?
| Votre situation | Garantie recommandée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Achat d'un bien ancien, sans travaux, conservé longtemps | PPD | Le moins cher des garanties réelles ; pas de restriction |
| Achat ancien avec travaux | PPD + hypothèque sur les travaux | Économise la taxe sur la plus grosse part |
| VEFA, construction, terrain | Hypothèque (ou caution) | Le PPD est exclu |
| Revente probable avant 10 ans | Caution plutôt que PPD/hypothèque | Mainlevée gratuite |
| Profil refusé par l'organisme de caution | PPD dans l'ancien, hypothèque sinon | Garantie de droit, aucun organisme à convaincre |
| Rachat de crédit par une autre banque | Hypothèque ou caution | Le PPD ne garantit qu'un prêt d'acquisition |
La banque a le dernier mot sur la formule, mais vous pouvez toujours demander un comparatif chiffré des garanties dans l'offre. Entre PPD et hypothèque sur un bien ancien, il n'y a aucune raison valable de payer la seconde.
Ce qui a changé en 2022
L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2022, a réformé le droit des sûretés : le « privilège de prêteur de deniers » a été renommé hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (article 2402 du Code civil). Le régime est inchangé — même champ (bien existant), même rang, même exonération de taxe de publicité foncière — et le sigle PPD reste utilisé par toutes les banques et les notaires.
FAQ
Quelle est la différence entre PPD et hypothèque ?
Les droits sont identiques (saisie et vente du bien en cas d'impayé, acte notarié, mainlevée payante). Le PPD est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715 %, donc environ un tiers moins cher, mais il ne peut garantir que l'achat d'un bien existant — pas le neuf en VEFA, la construction ni les travaux.
Combien coûte un PPD sur 200 000 € ?
Comptez de l'ordre de 1 500 à 1 900 € (contribution de sécurité immobilière, émoluments du notaire, formalités), contre environ 2 900 € pour une hypothèque conventionnelle, dont ≈ 1 430 € de taxe de publicité foncière.
Peut-on prendre un PPD sur un bien neuf ?
Oui si le logement est achevé au moment de la vente (neuf clé en main, programme déjà livré). Non en VEFA : le bien n'existe pas juridiquement à la signature, seule l'hypothèque conventionnelle ou une caution est possible.
Le PPD existe-t-il encore ?
Oui, sous le nom d'« hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers » depuis le 1ᵉʳ janvier 2022. Le fonctionnement et l'avantage fiscal sont inchangés ; seul le nom juridique a évolué.
Faut-il payer une mainlevée à la fin du prêt ?
Non : PPD comme hypothèque s'éteignent automatiquement un an après la dernière échéance. La mainlevée n'est payante (≈ 500 à 800 €) que si vous vendez ou faites racheter le prêt avant ce terme.
Voir aussi
- Garantie prêt immobilier : caution, hypothèque ou PPD ?
- Caution CAMCA (Crédit Agricole) : coût, fonctionnement et restitution
- Frais de notaire 2026 : calcul détaillé ancien et neuf
- Exonération des IRA : les cas légaux sans pénalité de remboursement anticipé
- Simuler mon prêt immobilier
Sources
- Code civil, articles 2402 (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers) et 2409 et suivants (hypothèques conventionnelles), dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021
- Code général des impôts — taxe de publicité foncière sur les inscriptions d'hypothèque (0,715 %) et contribution de sécurité immobilière (article 879)
- Service-public.fr — Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
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